昆明房价未来房价走势如何(从这几个点预测昆明未来房价)

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昆明房价未来十年的走势如何?前几天,马光远先生到昆明出差,在谈到昆明房价的时候说,昆明房价属于“价值洼地”!在他看来,以目前中国房价水平比较,区域核心城市房价低于2万/㎡都属于偏低的。这个观点跟我不谋而合!在去年的帖子中,我分析认为,以昆明的城市定位和未来前景,房价达到2万/㎡是完全可能的!受

  昆明房价未来十年的走势如何?前几天,马光远先生到昆明出差,在谈到昆明房价的时候说,昆明房价属于“价值洼地”!在他看来,以目前中国房价水平比较,区域核心城市房价低于2万/㎡都属于偏低的。这个观点跟我不谋而合!

  在去年的帖子中,我分析认为,以昆明的城市定位和未来前景,房价达到2万/㎡是完全可能的!受到了众多本地条友的批评,即便如此,我依然坚持我的观点。

  一、昆明目前的房价水平中房协&禧泰数据显示,10月昆明房产均价14745元/㎡,同比去年同期上涨7.6%,环比上月持平;套均售价183万,租售比45年,在售房源1.02万套。

  简单梳理下,昆明各区房产均价已经都超过了万元,即便是远郊区-晋宁,新建商品住宅价格已过单价万元。

  横向对比的话,昆明房价低于成都1.8万/㎡、武汉1.9万/㎡、西安1.55万/㎡,略高于重庆1.2万/㎡、贵阳1万/㎡、长沙1.1万/㎡。

  也就是说,昆明房价处在中、西部核心城市的中游水平,仍有上涨空间。

  二、未来10年,提振昆明房价的因素有哪些?经梳理,大致有以下一些:

  01、经济持续发展

  从大环境看,“十四五”规划和2035年远景目标建议中已指明方向,就是在下一个五年计划中,跨过中等收入国家陷阱,进入发达国家行列!

  实现“十四五”规划目标后,在下一个经济十年,国家再上一个台阶,进入到中等发达国家行列,GDP或人均国民收入在“十四五”基础上再翻一倍。

  正所谓“大河有水小河满”!

  因此,就算昆明经济特色、产业特色不鲜明,不强劲,依然能享受到整个国家经济发展带来的“红利”。

  但是,我们也不能妄自菲薄!毕竟,昆明依然还有充分的比较优势支撑未来经济发展。

  02、人口持续增加

  虽然前几年昆明没有去“抢人”,但每年的新增人口数量还是可观的。

  为什么?

  我分析,主要是因为昆明是边疆省会城市,对云南省、西南地区,乃至全国人口都有吸引力。

  其中,吸引力最强的无疑是4858.3万云南常住人口,这个人口基数虽然不如四川、湖北、湖南,但高于贵州、重庆以及辽宁、吉林、黑龙江、陕西、宁夏等东北、西北省市,对支撑昆明发展有重要作用。

  03、土地资源总量有限

  这就是昆明地形问题!

  昆明是滇中第二大坝子,总面积764平方公里,截止2017年,昆明建成区面积438.23平方公里,剩余可开发面积325.77平方公里。

  从“大昆明”城市规划看,“南延北拓”是战略!

  虽然未来可供开发的土地依然比较充裕,但很明显,未来的开发区域将越来越远离传统核心区,各项配套会相对滞后!“恶补”的话又需要时间。

  也就意味着,未来新开发区域可能更偏重改善、休闲、度假型住宅产品,又受制于越来越高的地价成本,这样的改善产品定价可能会很高,将间接地提振房价。

  04、城市定位

  昆明是面向东南亚、南亚的区域性国际中心城市,不仅仅是云南省会。

  随着中国国际影响力逐步提升,昆明作为区域性国际中心城市的地位必将逐渐发挥出来,辐射到东南亚和南亚地区,吸引更多国际买家入住。

  05、国家城市发展战略

  昆明滇中城市群核心城市,单核!

  滇中城市群又是19个重点培育的国家级城市群之一,昆明作为核心城市,必将拥有全省最好的政策、资源,同时,也将拥有国家层面的政策扶持。

  06、其他传统优势

  比如,虽然旅游业已经全面落伍,但云南的底子还在!

  昆明作为全省旅游的中转站,传统优势还在,相信合理规划和整合,昆明旅游业重振雄风不是奢望。

  综合看,未来昆明跟随国家发展节奏继续向前发展是大概率事件!

  在这个大前提下,人口持续流入,住宅产品偏改善,城市定位高,国家政策扶持,叠加气候、旅游、康养等传统优势,昆明房价仍有上涨空间。

  三、未来10年,制约昆明房价上涨的因素有哪些?经梳理,大概有以下方面:

  01、居民收入低,消费水平不低

  这点作为本地人是有深刻感受的!

  看下2019年省会城市的社平工资,昆明位居全国省会城市第十八位,低于成都、重庆、贵阳、武汉等中西部城市。

  但是,昆明又是旅游城市,各项消费水平又不低,加上房价越来越高,居民买房之后,生活压力很大,这将制约居民在住房领域大胆“消费”。

  02、产业优势不明显

  像深圳主打科创,广州主打商贸,上海主打金融和航运,成都主打生物制药,那昆明主打啥?

  目前看,啥都不明显!

  一个城市缺乏明确的产业定位,缺乏特色的主打项目,不能长久地坚守一种支柱产业,可能难以长久强劲发展。

  03、各项配套仍待提升

  拿学校来说,优质中小学配套主要集中在五华区和盘龙区,官渡区和西山区都比较少,更不要说呈贡区和晋宁区。

  这就意味着,如果买远郊和新兴区域的住房,以后小孩上学是一个非常大的问题。

  虽然各大地产商在新建小区时都考虑了配套学校,但多是分校。不管是师大系、中华系,还是师专系,分校普遍都不够好,品牌效应有,但实际教学水平有待提升。

  04、交通系统承压

  虽然全国各大城市都面临交通压力,但昆明的交通压力尤其大。

  过年过节前后、下大雨淹水之后,昆明的交通系统往往会出现大面积“瘫痪”;平时上下班高峰期,很多路段也是“寸步难行”。

  当然,各条规划的地铁线路都在陆续建设中,目前投入运营的地铁线好像已经到4号线了,等全部地铁建成投入运营后,希望昆明的交通状况会有改观。

  综合看,昆明产业水平、收入水平、消费水平、配套状况和交通压力都将在需求端制约昆明房价上涨。

  四、未来10年,昆明房价趋势怎么样?我的结论有两点,供参考:

  01、房价持续上涨

  国家经济持续向前发展,城镇化战略持续推进,未来10年步入发达国家行列,这三点应该是大概率事件。

  在这样的大前提之下,昆明经济持续发展、昆明城市持续发展、昆明房价稳中上涨就是大概率事件。

  02、房价水平突破单价2万

  中房协&禧泰数据显示,10月房价14745元/㎡,较去年同期上涨7.6%!

  结合调控政策对城市房价年均涨幅的限制性规定,一般认为年均涨幅不超过五个百分点。

  未来10年内,房地产长效机制或已建立,则按照目前的房价水平推算,10年后的昆明房价水平将突破单价2万元,接近均价2.4万/㎡。

  当然,上面两个预测的前提是不发生“黑天鹅”事件!如果出现极端事件冲击,昆明房价的趋势将难以预测!

  • 文章来源:分享吧收集整理发布,于2022年1月13日20:47:51,由 发表,共 2579 字。
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